Najczęstsze błędy przy zamawianiu operatu szacunkowego i jak ich uniknąć: perspektywa rzeczoznawców majątkowych

Zamówienie operatu szacunkowego wydaje się prostą formalnością, jednak w praktyce klienci często popełniają błędy, które mogą opóźnić proces, zwiększyć koszty albo sprawić, że dokument nie zostanie zaakceptowany przez bank, sąd czy urząd. Z perspektywy rzeczoznawców majątkowych wiele problemów powtarza się regularnie — dlatego warto je poznać, aby uniknąć niepotrzebnych komplikacji i otrzymać operat przygotowany rzetelnie, zgodnie z przepisami i realiami rynkowymi. Poniżej przedstawiamy najczęstsze błędy oraz wskazówki, jak skutecznie ich unikać.

Poniżej przedstawiamy najczęstsze błędy oraz wskazówki, jak skutecznie ich unikać.

Niedokładne określenie celu wyceny

Jednym z podstawowych błędów jest nieprecyzyjne określenie celu wyceny. Inne wymagania mają banki, inne sądy, a jeszcze inne organy podatkowe czy strony w podziale majątku. Jeśli cel nie zostanie jasno określony, operat może nie spełniać formalnych wymogów, co zmusi klienta do ponownego zlecenia wyceny.

Jak uniknąć błędu?
Już na początku rozmowy z rzeczoznawcą określ, do czego dokument ma służyć. Doświadczony specjalista dobierze odpowiednie podejście, metodę oraz zakres analizy.

Brak kompletu dokumentów

Częstym problemem jest przekazywanie niepełnej dokumentacji — brak księgi wieczystej, nieaktualne rzuty, brak decyzji administracyjnych lub dokumentów dotyczących udziału w gruncie. Braki utrudniają pracę rzeczoznawcy, wydłużają proces, a czasem uniemożliwiają sporządzenie operatu.

Jak uniknąć błędu?
Zanim zamówisz operat, przygotuj wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości i poproś rzeczoznawcę o listę wymaganych materiałów. Profesjonalne firmy przekazują je klientowi już na początku współpracy.

Kierowanie się wyłącznie najniższą ceną

Rynek oferuje bardzo zróżnicowane stawki, a wielu klientów wybiera najtańszą opcję, nie zwracając uwagi na doświadczenie czy jakość pracy rzeczoznawcy. Zbyt niska cena często oznacza brak analizy rynku, błędy formalne albo stosowanie nieaktualnych danych, przez co operat może zostać zakwestionowany.

Jak uniknąć błędu?
Porównuj nie tylko cenę, ale też kompetencje, opinie oraz zakres usługi. Pamiętaj, że operat to dokument o dużej mocy prawnej — jego jakość ma realne konsekwencje.

Niezrozumienie zakresu wyceny

Klienci często zakładają, że operat obejmie wszystko, co dotyczy nieruchomości, tymczasem jego zakres określany jest precyzyjnie — np. tylko lokal, a nie pomieszczenia dodatkowe; tylko działka, a nie naniesienia; tylko prawo własności, a nie ograniczone prawa rzeczowe.

Jak uniknąć błędu?
Ustal z rzeczoznawcą, co dokładnie będzie przedmiotem wyceny. To szczególnie ważne w przypadku działek z planami zabudowy, domów z budynkami dodatkowymi oraz lokali z miejscami garażowymi.

Brak komunikacji i nieudzielanie odpowiedzi na pytania rzeczoznawcy

Rzeczoznawca majątkowy często potrzebuje dodatkowych danych, np. daty nabycia, informacji o nakładach, historii prawnej czy przeznaczeniu nieruchomości. Jeśli klient zwleka z odpowiedzią lub je pomija, sporządzenie operatu znacznie się wydłuża.

Jak uniknąć błędu?
Bądź dostępna i reaguj na prośby o dokumenty. Współpraca przyspiesza proces nawet o kilka dni.

Wybieranie osoby bez doświadczenia na danym rynku lokalnym

Wycena nieruchomości wymaga nie tylko znajomości przepisów, lecz przede wszystkim rozpoznania lokalnych trendów i realnych cen transakcyjnych. Błędy w analizie rynku to najczęstsza przyczyna rozbieżności między wyceną a ceną rynkową.

Jak uniknąć błędu?
Wybieraj rzeczoznawców, którzy pracują na danym obszarze i mają dostęp do aktualnych baz transakcji.

W tym kontekście warto wskazać firmę RzeczoznawcyMajątkowi.eu, która wykonuje operaty szacunkowe na terenie całej Polski pod merytorycznym nadzorem Tomasza Szymańskiego. Tomasz Szymański to doświadczony rzeczoznawca majątkowy, specjalizujący się w sporządzaniu profesjonalnych operatów dla klientów indywidualnych i biznesowych. Dzięki jego wiedzy i praktyce zespół RzeczoznawcyMajątkowi.eu przygotowuje rzetelne wyceny mieszkań, domów i działek, akceptowane przez banki, sądy i instytucje publiczne.

Nieczytanie operatu przed przekazaniem dalej

Zdarza się, że klient przekazuje operat do banku lub urzędu, nie zapoznając się wcześniej z treścią dokumentu. Może to doprowadzić do nieporozumień, np. gdy operat obejmuje inną część nieruchomości, niż zakładała strona.

Jak uniknąć błędu?
Przeczytaj operat uważnie. Zwróć uwagę na wartość końcową, daty, opis nieruchomości oraz zakres wyceny. Profesjonalny rzeczoznawca chętnie wyjaśni wszystkie wątpliwości.

Dlaczego warto współpracować z doświadczonym zespołem?

Operat szacunkowy to dokument o skutkach finansowych i prawnych — dlatego jego przygotowanie warto powierzyć specjalistom. Rzetelna analiza zmniejsza ryzyko odrzucenia operatu przez bank, błędnych ustaleń przy podziale majątku czy sporów na tle wartości nieruchomości.

Doświadczone zespoły, takie jak RzeczoznawcyMajątkowi.eu, zapewniają nie tylko poprawność formalną, ale przede wszystkim wysoką jakość merytoryczną — analizę rynku, aktualne dane i pełną zgodność z przepisami. Nadzór Tomasza Szymańskiego gwarantuje, że każdy operat przygotowany jest z najwyższą starannością i może stanowić solidną podstawę dla decyzji finansowych oraz prawnych.